Gestionarea unui bloc sau a unui condominiu generează adesea dispute aprinse între locatari și conducerea asociației de proprietari în ceea ce privește responsabilitatea reparațiilor. Analiza cadrului legal clarifică atribuțiile specifice ale tuturor actorilor implicați în procesul de întreținere a proprietății comune, demontând totodată o serie de mituri urbanistice legate de puterile de decizie ale administratorului sau președintelui.
Mitul administratorului atotputernic: Ce nu poate face pe cont propriu
O tendință frecventă în rândul proprietarilor este aceea de a considera că întreaga obligație de întreținere a spațiilor comune cade exclusiv în sarcina administratorului. Mulți locatari consideră că solicitările lor de intervenție trebuie adresate direct acestuia și că el este obligat să realizeze reparațiile din proprie inițiativă.
Realitatea juridică contrazice această practică:
Cum e vremea în orașul tău?
Vezi pe loc temperatura, vântul și prognoza orară. Pentru prognoza detaliată pe mai multe zile, pentru orice localitate din România, intră pe portalul nostru meteo.
- Nu există în corpul Legii nr. 196/2018 o astfel de obligație directă pusă pe umerii administratorului;
- Proprietarii nu au posibilitatea legală de a adresa direct administratorului o cerere imperativă de intervenție asupra părților comune;
- Administratorul nu poate, de la sine putere, să realizeze lucrări de anvergură și să recupereze contravaloarea acestora introducând sumele direct în lista lunară de plată;
- Posibilitățile administratorului de a angaja asociația în contracte sunt strict limitate de prevederile art. 65 din Legea nr. 196/2018 și vin doar ca urmare a hotărârii adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, în limitele împuternicirii primite.
Circuitul decizional: Rolul președintelui și puterea comitetului executiv
Solicitările de reparații din partea locatarilor trebuie adresate în mod oficial asociației de proprietari, singura entitate juridică administrativă capabilă să decidă măsurile de urmat prin organele sale de conducere. Președintele asociației, în calitate de reprezentant legal, este cel care angajează asociația în relația cu terții și semnează contractele de întreținere sau reparații, dar numai în baza acordului exprimat de adunarea generală și în limitele mandatate de comitetul executiv.
Nici președintele nu poate decide singur, după bunul plac:
Doar cu respectarea normelor legale, președintele poate să decidă dacă o lucrare ce vizează partea comună este necesară și utilă sau nu. În situația în care acesta refuză angajarea asociației într-o anumită intervenție, prin atitudinea sa creându-se un prejudiciu proprietarilor, se deschide calea sesizării instanței de judecată.
Totodată, comitetul executiv are rolul de a analiza piața, de a analiza solicitările și de a prezenta oferte concrete pentru lucrările decise. Totul se realizează prin grija comitetului și se aprobă prin vot în cadrul adunării generale, unde costurile estimate trebuie să se regăsească clar în bugetul de venituri și cheltuieli al asociației.
Bugetul asociației și fondul de rezervă pentru cheltuieli neprevăzute
Orice lucrare majoră sau investiție la nivelul părților comune necesită finanțare aprobată. Bugetul este prezentat adunării generale în ansamblul său pentru aprobare sau respingere. Dacă proprietarii nu sunt de acord cu sumele alocate pentru investiții sau reparații mari, aceștia pot vota împotriva acelor puncte specifice, comitetul executiv fiind obligat să reconstruiască bugetul pe criteriile de interes major.
Pentru a se evita blocajele în cazul unor urgențe, legea oferă o soluție tehnică:
Nimic nu împiedică comitetul să construiască bugetul pe puncte și să fie supus la vot pe puncte de interes, arătând nu doar transparență, ci și lipsa oricărui alt interes pentru ceea ce reprezintă investiții și lucrări la nivelul părților comune. De asemenea, în cadrul bugetului de venituri și cheltuieli poate să existe și o rubrică de „neprevăzute”, pentru a exista acoperire financiară pentru anumite situații care nu au fost cunoscute la momentul întocmirii bugetului.
Proprietatea individuală vs. Proprietatea comună: Unde se oprește obligația locatarului
În timp ce asociația se ocupă de spațiile comune (scări, acoperiș, subsol, fațadă), fiecare proprietar are obligații drastice în interiorul propriului apartament. Articolul 30 din Legea nr. 196/2018 stipulează în mod imperativ că proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuința sau spațiul cu altă destinație, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială.
Obligațiile expuse de textul de lege includ:
- Păstrarea și întreținerea în stare de funcționare și siguranță a spațiilor interioare, a echipamentelor și a instalațiilor din dotarea tehnică a proprietății individuale (instalații sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă);
- Executarea lucrărilor de reparație astfel încât să nu se aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu;
- Repararea imediată a oricăror stricăciuni provocate proprietății comune sau apartamentelor vecine din cauza defecțiunilor interioare și suportarea integrală a costurilor aferente.
Niciun proprietar, chiriaș sau angajat al asociației nu poate încălca dreptul de proprietate comună și nu poate afecta prin comportamentul său sau prin neglijența instalațiilor proprii funcționarea normală a întregului imobil. În caz contrar, asociația are dreptul legal de a sesiza instanța de judecată pentru a restabili ordinea și pentru a recupera daunele provocate.
